【问题】物业管理条例
物 业 管 理 条 例
2003年6月8日华人民和令第379号公布 根据2007年8月26日关于修改〈物业管理条例〉的决定第一次修订 根据2016年2月6日关于修改部分行政法规的决定第二次修订 根据2018年3月19日关于修改和废止部分行政法规的决定第三次修订 第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服企业，由业主和物业服企业按照物业服合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 家提倡业主通过公开公公正的市场竞争机制选择物业服企业。 第四条 家鼓励采用新技术新方法，依靠科技进步提高物业管理和服水。 第五条 建设行政主管部门负责全物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章 业主及业主大会 第六条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动，享有下列权利 一按照物业服合同的约定，接受物业服企业提供的服； 二提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 三提出制定和修改管理规约业主大会议事规则的建议； 四参加业主大会会议，行使投票权； 五选举业主委员会成员，并享有被选举权； 六监督业主委员会的工作； 七监督物业服企业履行物业服合同； 八对物业用部位用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 九监督物业用部位用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用； 十法律法规规定的其他权利。 第七条 业主在物业管理活动，履行下列义 一遵守管理规约业主大会议事规则； 二遵守物业管理区域内物业用部位和用设施设备的使用公秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 四按照家有关规定交纳专项维修资金； 五按时交纳物业服费用； 六法律法规规定的其他义。 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动的合法权益。 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的用设施设备建筑物规模社区建设等因素。具体办法由省自治区直辖市制定。 第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区县人民政府房地行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主同履行业主大会业主委员会职责。 第十一条 下列事项由业主同决定 一制定和修改业主大会议事规则； 二制定和修改管理规约； 三选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 四选聘和解聘物业服企业； 五筹集和使用专项维修资金； 六改建重建建筑物及其附属设施； 七有关有和同管理权利的其他重大事项。 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法予以撤销。 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责 一召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 二代表业主与业主大会选聘的物业服企业签订物业服合同； 三及时了解业主物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服企业履行物业服合同； 四监督管理规约的实施； 五业主大会赋予的其他职责。 第十六条 业主委员会应当自选举生之日起30日内，向物业所在地的区县人民政府房地行政主管部门和街道办事处乡镇人民政府备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业责任心强具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任副主任在业主委员会成员推选生。 第十七条 管理规约应当对有关物业的使用维护管理，业主的同利益，业主应当履行的义，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律法规或者损害社会公利益。 管理规约对全体业主具有约束力。 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式表决程序业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 第十九条 业主大会业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区县人民政府房地行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第二十条 业主大会业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅区的业主大会业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 第三章 前期物业管理 第二十一条 在业主业主大会选聘物业服企业之前，建设单位选聘物业服企业的，应当签订书面的前期物业服合同。 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用维护管理，业主的同利益，业主应当履行的义，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十四条 家提倡建设单位按照房地开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服企业；投标人少于3个或者住宅规模较的，经物业所在地的区县人民政府房地行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服企业。 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服合同约定的内容。 第二十六条 前期物业服合同可以约定期限；但是，期限未满业主委员会与物业服企业签订的物业服合同生效的，前期物业服合同终止。 第二十七条 业主依法享有的物业用部位用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第二十八条 物业服企业承接物业时，应当对物业用部位用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服企业移交下列资料 一竣工总面图，单体建筑结构设备竣工图，配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 二设施设备的安装使用和维护保养等技术资料； 三物业质量保修文件和物业使用说明文件； 四物业管理所必需的其他资料。 物业服企业应当在前期物业服合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十一条 建设单位应当按照家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第四章 物业管理服 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。 第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服企业实施物业管理。 第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服企业订立书面的物业服合同。 物业服合同应当对物业管理事项服质量服费用双方的权利义专项维修资金的管理与使用物业管理用房合同期限违约责任等内容进行约定。 第三十五条 物业服企业应当按照物业服合同的约定，提供相应的服。 物业服企业未能履行物业服合同的约定，导致业主人身财安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第三十六条 物业服企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服企业不得改变物业管理用房的用途。 第三十八条 物业服合同终止时，物业服企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服合同终止时，业主大会选聘了新的物业服企业的，物业服企业之间应当做好交接工作。 第三十九条 物业服企业可以将物业管理区域内的专项服业委托给专业性服企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 第四十条 物业服收费应当遵循合理公开以及费用与服水相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服企业按照价格主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服收费办法，在物业服合同约定。 第四十一条 业主应当根据物业服合同的约定交纳物业服费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服费用由建设单位交纳。 第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地行政主管部门，应当加强对物业服收费的监督。 第四十三条 物业服企业可以根据业主的委托提供物业服合同约定以外的服项目，服报酬由双方约定。 第四十四条 物业管理区域内，供水供电供气供热通信有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安环保物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第四十六条 物业服企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服企业雇请保安人员的，应当遵守家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第四十七条 物业使用人在物业管理活动的权利义由业主和物业使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约的有关规定。 物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。 第四十八条 县级以上地方人民政府房地行政主管部门应当及时处理业主业主委员会物业使用人和物业服企业在物业管理活动的投诉。 第五章 物业的使用与维护 第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公建筑和用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公建筑和用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服企业；物业服企业确需改变公建筑和用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 第五十条 业主物业服企业不得擅自占用挖掘物业管理区域内的道路场地，损害业主的同利益。 因维修物业或者公利益，业主确需临时占用挖掘道路场地的，应当征得业主委员会和物业服企业的同意；物业服企业确需临时占用挖掘道路场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主物业服企业应当将临时占用挖掘的道路场地，在约定期限内恢复原状。 第五十一条 供水供电供气供热通信有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任。 前款规定的单位因维修养护等需要，临时占用挖掘道路场地的，应当及时恢复原状。 第五十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服企业。 物业服企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。 第五十三条 住宅物业住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业用部位用设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取使用管理的办法由建设行政主管部门会同财政部门制定。 第五十四条 利用物业用部位用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主业主大会物业服企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第五十五条 物业存在安全隐患，危及公利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义的，经业主大会同意，可以由物业服企业维修养护，费用由责任人承担。 第六章 法律责任 第五十六条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服企业的，由县级以上地方人民政府房地行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业用部位用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位物业服企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 第五十九条 违反本条例的规定，物业服企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30以上50以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业用部位用设施设备的维修养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第六十一条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 第六十二条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业用部位用设施设备的维修养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业用部位用设施设备的维修养护，剩余部分按照业主大会的决定使用 一擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公建筑和用设施用途的； 二擅自占用挖掘物业管理区域内道路场地，损害业主同利益的； 三擅自利用物业用部位用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 第六十四条 违反物业服合同约定，业主逾期不交纳物业服费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服企业可以向人民法起诉。 第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 第六十六条 违反本条例的规定，建设行政主管部门县级以上地方人民政府房地行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。 第七章 附 则 第六十七条 本条例自2003年9月1日起施行。
